Antes de comercializar un inmueble en Costa Rica, es importante verificar que su situación legal, registral y técnica esté en orden.
Acceso, disponibilidad de agua, áreas de protección, permisos, impuestos, construcciones y linderos son algunos de los aspectos que pueden surgir durante la debida diligencia de un comprador.
Una revisión preventiva permite identificar posibles situaciones antes de que afecten una negociación o el cierre de la transacción.
En nuestro nuevo newsletter compartimos 6 preguntas esenciales que todo propietario debería hacerse antes de poner su propiedad en venta.
Artículo elaborado por Valeria Soto, Of Counsel– Pignataro Abogados.
Poner una propiedad en venta no comienza únicamente con definir su precio y publicarla en el mercado. Una vez aceptada una oferta, el comprador normalmente realizará un proceso de debida diligencia para conocer la situación legal y técnica del inmueble antes de completar la compra.
Problemas de acceso, una fuente de agua sin la documentación correspondiente, diferencias entre el plano y la realidad física o restricciones que afecten el desarrollo de la propiedad pueden generar retrasos, renegociaciones e incluso poner en riesgo una transacción.
Por ello, antes de poner una propiedad en el mercado, recomendamos que todo propietario pueda responder estas seis preguntas esenciales:
1. ¿La situación legal de su propiedad está en orden?
El primer paso es verificar que la información registral y catastral corresponda con la propiedad que se pretende vender. Esto incluye revisar el título, el plano catastrado y la existencia de hipotecas, servidumbres, anotaciones u otros gravámenes.
También es recomendable identificar anticipadamente contratos de arrendamiento, derechos de uso u otros acuerdos con terceros que puedan afectar el inmueble al momento de la venta.
Cuando la propiedad pertenece a una sociedad, también debe verificarse que esta se encuentre al día con sus obligaciones y que sus representantes cuenten con las facultades necesarias para completar la transacción.
2. ¿Su propiedad tiene acceso legal?
Que exista un camino utilizado para ingresar a una propiedad no necesariamente significa que exista un derecho legal de acceso.
El propietario debería verificar si el inmueble tiene acceso directo a una calle pública debidamente reconocida. De no ser así, es importante determinar si cuenta con una servidumbre debidamente constituida e inscrita que permita conectar legalmente la propiedad con una vía pública.
También debe revisarse la ubicación, ancho y condiciones de la servidumbre, así como verificar que el acceso utilizado físicamente corresponda con el derecho legalmente constituido.
Antes de vender, por tanto, no solamente debemos preguntarnos “¿cómo ingreso a mi propiedad?”, sino también “¿tengo legalmente el derecho de hacerlo?”
3. ¿Puede acreditar la fuente de agua de su propiedad?
En Costa Rica, el agua es de dominio público y su abastecimiento y aprovechamiento se encuentran sujetos a distintos regímenes. Antes de comercializar una propiedad es fundamental identificar de dónde proviene el agua y qué documentación respalda su uso.
La propiedad puede recibir el servicio directamente del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA) o de una ASADA, que presta el servicio por delegación del AyA. En estos casos, debe revisarse la documentación disponible sobre el servicio y la disponibilidad de agua para la propiedad.
Cuando existe una carta de agua, es importante determinar qué tipo de certificación fue emitida y si continúa vigente, particularmente cuando el futuro comprador pretende construir o desarrollar la propiedad.
En otros casos, el abastecimiento puede provenir de una fuente propia. Si existe un pozo, es recomendable revisar su situación, permisos, registros y la correspondiente concesión ante la Dirección de Agua del MINAE.
La existencia física de agua o de un pozo no significa, por sí sola, que su aprovechamiento se encuentre debidamente regularizado.
Por ello, antes de vender no basta con afirmar que la propiedad “tiene agua”. El propietario debería poder responder: ¿de dónde proviene, qué entidad la regula y tengo la documentación necesaria para acreditarla?
4. ¿Existen cuerpos de agua o áreas de protección que afecten su propiedad?
El agua también puede afectar una propiedad aunque no sea su fuente de abastecimiento. La existencia de pozos, nacientes, ríos, quebradas, arroyos u otros cuerpos de agua dentro o cerca del inmueble puede generar áreas de protección que limiten el uso o desarrollo de determinadas zonas.
Estas restricciones pueden incidir en la ubicación de construcciones, piscinas, sistemas de tratamiento de aguas residuales o tanques sépticos y otras mejoras.
Cuando resulte aplicable, es particularmente importante contar con el alineamiento fluvial emitido por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), mediante el cual se determina la distancia que debe respetarse respecto de las áreas de protección de cauces de dominio público.
Si existe incertidumbre respecto de la existencia o clasificación de un cuerpo de agua, también puede resultar necesario contar con el criterio técnico de la Dirección de Agua del MINAE.
Conocer estas condiciones antes de poner la propiedad en venta permite determinar con mayor claridad las áreas que pueden verse afectadas y evita que una eventual restricción sea descubierta por primera vez durante la debida diligencia del comprador.
5. ¿Sus construcciones, impuestos y servicios están en orden?
Antes de comercializar una propiedad es recomendable revisar su situación ante la municipalidad correspondiente, incluyendo el uso de suelo, el valor declarado y el estado de los impuestos sobre bienes inmuebles.
Cuando corresponda, también deberá verificarse el Impuesto Solidario, comúnmente conocido como impuesto a las casas de lujo.
Si existen casas, piscinas, ampliaciones u otras mejoras, conviene localizar anticipadamente los planos y permisos disponibles y verificar que las construcciones existentes sean consistentes con la documentación municipal y técnica de la propiedad.
También es recomendable reunir información sobre electricidad, agua y demás servicios, así como documentación relacionada con seguros, condominios, contratos de arrendamiento u otras obligaciones que puedan afectar el inmueble al momento de la venta.
6. ¿La realidad física de su propiedad coincide con sus documentos?
Una propiedad puede estar registralmente en orden y aun así presentar situaciones que solamente se identifican mediante una revisión física y técnica.
Una revisión topográfica puede ayudar a identificar diferencias en áreas o linderos, invasiones entre propiedades vecinas y verificar la ubicación de construcciones, accesos y servidumbres con respecto a los límites de la propiedad.
Dependiendo de las características del inmueble, también puede ser recomendable realizar otras inspecciones técnicas antes de iniciar su comercialización.
Identificar estas situaciones anticipadamente permite determinar cuáles pueden corregirse antes de la venta y cuáles deben ser adecuadamente informadas al potencial comprador.
¿Está realmente preparada su propiedad?
Cada propiedad es diferente y no todas requieren los mismos documentos o revisiones. Sin embargo, antes de poner un inmueble en el mercado existe una pregunta que todo propietario debería hacerse:
Si un comprador iniciara hoy su debida diligencia, ¿estaría mi propiedad preparada?
Realizar una revisión preventiva permite identificar documentos faltantes, inconsistencias y asuntos pendientes antes de recibir una oferta y, cuando sea posible, atenderlos sin la presión de un plazo contractual o una fecha de cierre.
Una propiedad preparada facilita el proceso de debida diligencia y permite que el vendedor llegue a la negociación con mayor claridad sobre el inmueble que está ofreciendo.
¿Está considerando vender una propiedad en Costa Rica? Contacte a Pignataro Abogados para realizar una revisión legal previa a su comercialización y preparar su propiedad para un futuro proceso de debida diligencia.